新城观邸营销全程纪实

以区域最高均价开盘，开盘推出首批房源即销售80%，二批全面上市单位推出伊始即销售50%； 六个月内整体提价400元，总体实现价格远远超越开发商的理想预期……

初期接洽立丰市政公司，给我们的感觉是——这是一个有理想抱负、眼界落在长远的开发商，遇到这样的甲方，我们是幸运的。新城观邸是烟台立丰市政工程有限公司开发的第一个房地产项目，位于牟平区新城大街、财政局东侧。正因为新城观邸是立丰涉足房地产领域的抢滩登陆战，立丰期望能一炮打响，将其打造成牟平区具有代表意义的品质高层楼盘，树立起项目及企业在当地优良品牌形象。

然而，在对区域全面市场调研中发现，项目所在地并不被当地居民认可，属于传统意义上的城郊，周边配套乏善可陈，居住生活氛围不浓厚。更让我们心惊的是，新城观邸一期已定户型面积全在136-280平方之间，而此时九部委正连续推出限制大户型的调控政策。且当地项目消化大户型成绩惨淡，周边有一项目，面积130平方以上的40套房源卖了三年，销量不到20套……

“世界上没什么不可能，如果说不可能，只有一种可能——没有发现隐藏的可能”。面对种种制阻，我们为项目量身定制新中式观点营销总体思路，针对区域楼盘诉求欧陆风、现代风和时尚风等，新城观邸采用的是直击中国人心灵的中式风格，融合国人灵魂深处的家天下观念、儒家的弘毅有为与释道家静隐洒脱生活理念于其中，勾画出与新城观邸相匹配的视野开阔、心胸豁达、俊逸现代、大气豪迈、品位尊崇的大宅生活方式，确定了项目的灵魂。

总体思路之下，是各分支观点的强力支撑。项目组在当地规划局调查中，发现了尚待审批的牟平新城规划，而新城观邸正好毗邻区政府新址，“中心政务区”这一地标概念抢先应运而生；针对牟平与烟台其他四区的房价落差、牟平传统生活区偏南的现实，最先提出“烟台向东，牟平向北”趋势引导观点；为客户提供购房的标准答案，排他性提出新城观邸“典范大宅的八大标准”；根据新城观邸所处隆起地带，推出“龙脊地带”权威风水学理念；为塑造新城观邸生活环境，推出“五星级地段环境”分解观点；宣扬与新城观邸大宅相匹配的生活方式而推出“大生活”名门居住观点……

通过前期市场推广与形象铺垫，开盘前项目组曾作市场调查，被调查对象均反馈会买不起新城观邸的房子，可见高端形象已深入人心。为此，我们在新城观邸开盘定价上，采取保证为区域最高均价基础上，将整体楼层划分多个价格段灵活定价，而起价并不高的定价方式，给客户以物超所值的直观印象，如此种种，直接引爆了市场追捧。

新城观邸所花每一笔营销费用都经精算而审定，选用的媒体及组合经过反复论证和测算，做到了以最小的投入为开发商赢得最佳收益。不仅在达成销售目标方面表现优异，连续推出的《新城观邸置业通鉴》，通过客户数据库直邮、夹报、专人投放、客户传播等方式，将客户购房时应该关注的各细节提供了新城观邸的标准答案，树立起区域房地产市场教官的权威地位，为普及购房知识、规范当地房地产市场做出了新城观邸的独特贡献。